Главная | Оценки управления недвижимым имуществом

Оценки управления недвижимым имуществом


Биржи и банки, Инвестиционные расчеты, Модели и методы оценки инвестиционных проектов: Практические аспекты применения доходного метода к оценке российских предприятий: Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций.

Технологические инновации в промышленности и сфере услуг. Центр исследования и статистики науки, Оценка и переоценка основных фондов. На старте российской мечты. Бюджетирование реальных проектов в условиях неопределенности. Оценка эффективности инвестиционных проектов.

Экспертное бюро — М, Руководство по оценке бизнеса: Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности: Оценка рыночной стоимости недвижимости.

Инвестиционные процессы в реальном секторе экономики. Институт экономики переходного периода, т.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Планирование и анализ эффективности инвестиций. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. Методы оценки инвестиционных проектов. Некоторые способы применения метода дисконтирования будущих поступлений и инвестиций при анализе инвестиционныхпроектов и принятии инвестиционных решений.

Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. Принятие решений в организациях. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. Методические рекомендации по оценке эффективности инновационных проектов. Методические рекомендации по подготовке инвестиционных предложений для предоставления потенциальным инвесторам. Экономика, организация и менеджмент -СПб.: СПб университет экономики и финансов, Финансовый анализ в аудите: Многокритериальные задачи принятия решений в условиях неопределенности.

Вычислительный центр РАН, Финансовый менеджмент, Методы инвестирования капитала. Основы анализа и оценки бизнеса. Институт экономического развития, академия оценки недвижимости, Инвестиционное проектирование и управление проектами.

Экономика и финансы, Организация и финансирование инвестиций. Финансовый и управленческий анализ. Как рассчитать эффективность инвестиций.

Стенли Рид, Александра Лажу. Искусство слияний и поглощений: Альпина Бизнес Букс, В целом проведенный анализ рынка недвижимости Хабаровска показал наличие значительного разброса ценовых характеристик, выявил влияние на формирование цен важнейших факторов: Применение полученных результатов необходимо для обоснованной оценки стоимости и принятия эффективных управленческих решений относительно промышленной недвижимости предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

К ценообразующим факторам, определяющим состояние регионального рынка недвижимости, можно отнести: Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на региональном рынке. На дату исследования средняя цена на вторичном рынке промышленной недвижимости г. Хабаровска составляет руб. Необходимо отметить, что рассмотренные ценообразующие факторы имеют различную степень влияния на стоимость недвижимого имущества.

Факторы, влияющие на стоимость имущества.

Так, для рынка промышленной недвижимости Хабаровского края основными ценообразующими факторами оказались: Влияние других ценообразующих факторов на стоимость промышленной недвижимости рассматриваемого региона незначительно.

Кроме общего анализа факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества, в том числе промышленных предприятий, в процессе работы автором были выявлены ценообразующие факторы, специфичные именно для объектов промышленной недвижимости. К ним можно отнести: Оценка стоимости предприятия, оказавшегося в сложном финансовом положении, очень важна в качестве критерия принятия решений и последовательности действий.

Перед оценщиком в этих условиях стоит задача обоснованного выбора вида оцениваемой стоимости: В данном разделе диссертационного исследования показано, что ликвидационная стоимость объекта недвижимости определяется на базе рыночной стоимости с учетом дополнительных ценообразующих факторов. Этапы оценки ликвидационной стоимости для объектов, у которых сложившееся использование совпадает с ННЭИ, и этапы оценки для объектов, у которых они не совпадают, различны.

Таким образом, по сути, сравнению подлежат два процесса оценки: Согласно определению, данному в Европейских Стандартах Оценки, ННЭИ highest and best use это "наиболее вероятное использование актива, которое физически возможно, надлежащим образом оправдано, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого актива является наивысшей" Европейские стандарты оценки При определении ННЭИ оцениваемого объекта в процессе оценки ликвидационной стоимости подлежат учету такие факторы, как: Далее в работе даны практические рекомендации по методике учета дополнительных ценообразующих факторов в ликвидационной стоимости, предложена модель практического учета фактора ликвидности в ликвидационной стоимости недвижимости предприятий-банкротов.

Данная модель удобна для использования на практике даже в условиях ограниченного рынка, которым и является рынок недвижимости промышленного назначения отдельного региона. Предложено также использовать для принятия обоснованного управленческого решения пороговую ликвидационную стоимость оцениваемого объекта.

Удивительно, но факт! Выбор и формирование целей является исходным пунктом в любом процессе управления, в том числе антикризисном.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости рассчитывается для конкретного инвестора, инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать.

Данный вид стоимости носит субъективный характер. Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости. Методика определения арендной платы за земельные участки с дифференциацией арендных ставок по видам функционального использования успешно применялась на протяжении длительного времени.

Однако, стремительные изменения, происходящие в экономике страны, несбалансированность платежей за землю, вызванная изменениями налогового законодательства, требуют разработки новой методики, учитывающей изменение зонирования территорий с учетом их развития. Транспортной и иной инфраструктуры, формирования новых зон городской застройки, установления согласованного уровня земельного налога и арендной платы.

Сегодня существует проект новой методики расчета арендной платы. Согласно её положениям введен коэффициент местоположения. Базовая рентная ставка - ставка арендной платы за один квадратный метр в год, соответствующая определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и развитию инфраструктуры в данной зоне градостроительной ценности территории.

Зоны градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определяются на основе единых кадастровых кварталов. Для каждой основной магистрали и локального центра поселения определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и коэффициент местоположения. Размер арендной платы за земельные участки рассчитываться в рублях. В проекте введен коэффициент динамики рынка недвижимости. Размер арендной платы подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости, устанавливаемом Правительством Московской области.

Эта методика увязана с кадастровой оценкой и ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога в основном выведен на согласованный уровень. На мой взгляд, применение этой методики расчета более правильно и продуктивно.

Удивительно, но факт! Как рассчитать эффективность инвестиций.

Итак, рыночная стоимость объекта муниципальной недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель физическое или юридическое лицо , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

То есть, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний цены как в сторону повышения, так и понижения. Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

Пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является: При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников.

Удивительно, но факт! Анализ управления объектами недвижимости, проведенный автором, выявил проблемы, наиболее важными из которых являются:

Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды сроках, цене и т. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны: Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта Положение об аренде о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Но даже после массовой приватизации и разгосударствления у государства осталось большое количество государственной и муниципальной собственности. Органы управления этой собственностью ответственны за его эффективное использование, за определение его объективной стоимости на формирующемся рынке. Однако оценка стоимости до настоящего времени не стала важнейшим элементом механизма управления не только государственным и муниципальным имуществом, но и имуществом, находящимся в частной собственности.

Поэтому отсутствие рыночной оценки собственности ведет к потере управляемости имуществом предприятий и организаций различных форм собственности, к дальнейшему устранению государственных органов от эффективного управления имуществом и к постоянным сложностям при формировании государственного и местных бюджетов.

Без оценки недвижимости и особенно земли невозможно ни нарастить активы предприятий, ни увеличить их капитализацию. За рубежом оценка стоимости имущества любого предприятия представляет не просто определение его продажной цены, по которой собственность переходит в руки другого собственника в результате сделок купли-продажи.

Процессы слияния и поглощения кампаний, ускорившиеся в западной экономике в процессе глобализации, развитие системы кредитования и страхования имущества и другие процессы требуют достоверной оценки собственности, причем рыночной оценки, которая складывается на конкурентном рынке. Кроме того, определение рыночной стоимости имущества позволяет хозяйствующим субъектам оценить эффективность управления этим имуществом.

В России оценка имущества стала широко применяться в ходе осуществления разгосударствления и приватизации государственных предприятий. Возникший в последние года вал недружественных слияний и поглощений, ложных банкротств, силовых захватов чужой собственности, вызваны непродуманной приватизацией, в которой не участвовала земля, особенно очень дорогая земля московская. При этом чаще всего, особенно на ранних этапах приватизации, за основу оценки принималась откорректированная балансовая стоимость имущества, использовался затратный подход к оценке имущества, а это не позволяло получить реальную оценку стоимости предприятий.

В настоящее время для получения достоверной рыночной оценки имущества в хозяйственной практике помимо традиционного затратного подхода стали более широко использовать применяемые в западной практике сравнительный и доходный подходы к оценке.

И такая оценка дает хорошие результаты. Однако использование зарубежных подходов и методов оценки в современных российских условиях порождает ряд сложностей, приводит к затруднениям в их применении, что мешает интеграции российской экономики в мировую экономику. Возникший в последние годы вал недружественных слияний и поглощений коммерческих организаций, ложных банкротств, силовых захватов чужой собственности, вызваны непродуманной приватизацией, в которой не участвовала земля как объект приватизации.

Особенно очень дорогая земля — московская. С мая г. Самого пристального внимания требует уточнение понятийного аппарата, обслуживающего сферу имущества и имущественных отношений и особенно сферу недвижимости.

Управление собственностью в рыночных условиях.

К настоящему времени в российской науке появилось достаточно большое количество научных публикаций, посвященных исследованию различных аспектов управления государственной, муниципальной и частной собственностью. Среди них работы таких отечественных ученых как Абалкин Л, И.

Удивительно, но факт! Таким образом, по сути, сравнению подлежат два процесса оценки:

Несмотря на значительное количество научных публикаций, авторами до настоящего времени не снята определенная противоречивость применяемой терминологии, допускаются неадаптированные к российским условиям рекомендации по использованию зарубежных методических подходов и методов к оценке имущества, не предложены эффективные решения по применению рыночной оценки имущества в механизме управления государственным и муниципальным имуществом.

Эти обстоятельства предопределили постановку цели и задач диссертационного исследования в рамках избранной темы. Целью диссертационного исследования является разработка концептуальных подходов и методических рекомендаций по изменению системы управления недвижимым имуществом государственным, муниципальным, частным на основе его оценки. Реализация цели исследования потребовала научной разработки и практического решения следующих задач: Уточнить и развить понятийный аппарат, в частности, уточнить экономическая сущность таких понятий как: Исследовать понятие рыночной стоимости имущества и выявить взаимосвязь между рыночной и другими видами стоимости.

Определить факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости имущества.

Удивительно, но факт! Математико-статистические методы экспертных оценок.

Проанализировать использование в России различных подходов и методов оценки имущества предприятий и выявить методы оценки, наиболее адекватные российским условиям.



Читайте также:

  • Можно снять арест квартиры
  • Распитие алкоголя в общественных местах статья
  • Образец заявления на алименты на детей на содержание родителей